自分でお店をやるなら
テナントを探さなくてはいけません。
つまり、どこで、
どの建物でお店をやるか、ということですね。
実際の経験談を元に、お話していきます。
自分でお店を始めるならまずテナント探し
自営業として店や事務所を
構えたい！
…って、言ってもまずは場所を確保しないと
始まりません。
そうです。
開業の一番の強敵、
テナント探しです。
自宅を事務所や店として使う場合には
手間は省けますが、
生活スペースの一部を使って、というのは
以外と大変なものです。
そこで、テナント探し。。
どうすれば良いのか？
まずは、物件を探しましょう。
・不動産屋に行き、探してもらう
・地域のテナント募集中の看板を探し、問い合わせる
・ネットで探して見つける。
・知り合いや人の繋がりから探す。
この4方法ですね。
不動産屋に行く場合は、
地域に色々な不動産屋があると思うので、
自ら出向いて、条件や希望を伝え、探してもらいましょう。
ただし、欲を出しすぎると希望の物件は
そう簡単には見つかりません。。
良い物件と言うのは、不動産屋に流れる前に
契約が決まってしまったり、といったことも多いのです。
不動産屋さんを選ぶ際に下記を注意しましょう！
・宅地建物取引業の免許
各不動産屋さんには免許の更新回数が表示されています
免許交付者（）番号。（）内に更新回数が表示されており、
数字が大きければ大きいほど、不動産業をはじめてからの
年数が経過している、不動産屋ということです。
（１）よりも（８）等のほうが信頼できますよね？
・仲介手数料
不動産屋にはテナント契約が成立した仲介手数料が
掛かります。これがどのくらい掛かるのか、
確認しておきましょう。通常は家賃1か月分が相場です。
無料だったり、高すぎるところはアヤシイです。
しかし、今の時代
ネットにも多くの情報が流れています。
気に入った物件があれば、各不動産会社に連絡できるよう
連絡先まで載っているので、
まずここで調べてみると良いですよ。
私もここで物件を探しました。
が、それよりもオススメなのが、
人からの紹介。
開業した地域の商工会の方々や
その近辺のお店の方など、アナタに知り合いは
いませんでしょうか？
不動産屋やネットに流れていない物件の
情報を紹介してくれるかもしれません。
その場合は、費用も比較的安く、
契約もスムーズに進む可能性が高いですよ。
やはり、人の繋がりは大事ですね
つてがあるのであれば、駄目もとでお願いしてみたほうが
絶対に良いです！
そして、
物件を絞ったら見学に行きましょう。
実際に見てみると結構、写真と違ったりします。
私も、綺麗な居抜き物件だと思い、
見に行った場所がネズミの巣窟だったり・・・と
いった経験もしました。
やはり、実際に見に行かない事には
始まりません。。
テナント選びの際ですが、
・できる限り内装が整っている方が良い
（内装工事費用はかなり高いです）
・店舗なら2階の物件はやめた方が良い
（誰も来ません）
・駅からの距離
（集客にはかなり大切です）
・大家さんの人柄
（悪い人だと後々もめます）
あたりは気をつけたほうが良いですよ。
そして…
見つけたらいよいよ契約の為の交渉が始まります。
テナントの費用について！借りるためには金がいる！
一言でテナントを借りる！と言っても、
結構お金がかかるのです。
・家賃
言うまでもありませんが、家賃が掛かります。
最初の月の分を先に払う場合もありますので、
不動産や大家さんに相談してみましょう。
先に払う家賃を前家賃と言います。
・敷金
保証金、という場合もあります。どちらも同じ意味と
考えて問題ありません。
借りる建物（テナント）の退去時等の修理等の際に使う
費用の担保として払うお金です。
また、家賃滞納時に備えて、という場合もあるようです
物件ごとに家賃○月と決まっています。
一か月分のところもあれば、数か月分のところもあり、
様々なので、気になるテナントを見つけたら確認しましょう。
また、敷金なし、という物件もあり、
一見すると魅力的ですが、0ということは、
何の保証もしてくれない、と考えましょう。
ある程度は敷金が発生するのが普通です。
ちなみに、敷金は退去時に戻ってきます。
ただし、「償却分」というのが物件によって存在します。
これは、
契約時に敷金8か月分預けたとしましょう。
契約書2か月分償却と書かれている場合、
2か月分引かれて、戻ってくるは6か月分、という意味です。
償却がどうなっているのかも確認しておいた方がいいですね。
・礼金
オーナー（大家さん）に払う謝礼です。
このお金は敷金のように返金されることはありません。
礼金も 家賃○か月分と、物件ごとに記載されているはずなので、
必ず確認しておきましょう。
相場は家賃ひと月分～3か月分程度です。
時折、礼金不要、という大家さんもいます。
・仲介手数料
テナント契約は大家さんとの間に不動産屋が入るのが
普通です。
この仲介手数料は不動産会社に支払うお金となります。
通常は家賃1か月分になっていると思いますが、
業者によっては若干異なる可能性もあります。
・保険料
テナントによっては火災保険等に加入必須の物件が多いです。
その場合、不動産屋さんが紹介してくれる場合があります。
費用は大体数万程度（3年契約など）となります。
・内装費用
厳密に言えば借りる際の費用ではありませんが、
テナントを借りてからオープンするまでに
内装工事がたいていの場合必要となります。
しかしながら近年では
内装が前の方のそのままの状態（居ぬき物件）の
物件もあるので、その場合は最低限の費用ですみます。
ちなみに、内装費用、とても高いです。
6坪程度の建物でも、天井・床・壁とやるだけで
大体30、40万程度します。
他にも細かい費用が発生する場合もありますが、
基本は上記費用ですね。
見ただけでもクラクラします…
下に一例をあげてみます。
＜家賃10万円の物件の例＞
前家賃 10万円
敷金（3か月分） 30万円
礼金（1か月分） 10万円
仲介手数料（1か月分） 10万円
保証料（3年契約） 5万円
計 65万
orz…
内装費用を除いてもこんなにかかります。
ちなみに敷金、礼金等は物件によって違うので
上記はあくまで一例です。
もっと高い場合もあるでしょう。。
これに内装工事 50万を足すと
115万
家賃10万のテナントを借りるのに
115万！！！！
やはり、自営業、、
恐ろしき世界です
不動産会社とのやり取り一例
開業時、テナントを借りる際には基本的に
不動産屋を通して話を進めていくカタチになります。
私が借りた賃貸も大家さんとの間に
不動産会社が仲介する形で話が進んでいきました。
私の場合は少し特殊ではありましたが…
初めての不動産屋
私の場合はとある紹介で先に大家さんとお話ししました。
その後、不動産屋を通して話を進めていくことになり、
不動産屋へ。
そこでご挨拶をして、この物件をお借りしたい、ということを
伝え、その日はひとまず解散になりました
契約する決意
後日、契約する決断をし、再度不動産屋へ…
そこで契約することにした旨を伝え、
その為の必要書類の説明を受けました。
必要書類は
本籍記載の身分証明書と
連帯保証人（一人必要でした）の誓約書、
あとは契約書類への記入…といった形でした。
その書類の記入方法などの説明、
後は最初に支払うことになる料金の
説明などを受けました。
料金は
・家賃（日割り）
・敷金
・仲介料 となっていました。
その説明を受け、
後日必要書類と代金を持ってくる、という形で
この日は不動産屋をあとにしました。
契約！
後日、書類と保証人、そして代金の
用意が済み、いよいよ契約に。
契約の為訪れる日を事前に連絡して、
その日に不動産屋に行きました。
提出書類の確認、
代金の支払い、
カギの受け渡しなどを行い、
いよいよ契約完了です。
その際に契約についての説明事項の
説明を受け、説明を受けました、という欄に
サインをし、説明完了、
カギと契約内容が書かれた書類を受け取り、
いよいよテナントに入れるようになりました。
後日 保険契約のため再度…
テナントを借りた場合、多くの場合は
保険への加入も必要となります
私の場合も必要だったので、保険会社との話し合いも
不動産屋の中でしました。
と、いうことで後日、再び不動産屋を訪れています
多くの場合…
多くの場合、不動産屋さんには基本的に
何回か行くことになります。
なので、こちらの心証も大切ですし、
不動産屋さんの人柄を見極めることも大切です
（悪い不動産屋も中にはあります）
自分に合った不動産屋さんを見つけて
（…と言っても実際に足を運ぶまで
わからないとは思いますが）
上手く交渉を進められると良いですね！
私の場合は
私の場合、テナント物件のすぐそばにある
不動産会社様が担当して下さいました。
非常に親切に説明して下さったので
私もとても助かりました。
開店時には開店祝いの花を頂いたり、
色々便宜もはかってくださいました。
この場を借りてお礼申し上げます。
不動産会社選びも大切です。
自営業を目指す皆様も、
良い不動産会社と出会えると良いですね。
テナント見学体験談！ネズミ物件
まずテナント探しですが、
とにかく実際に見に行きましょう。
写真や不動産屋の紹介から抱くイメージと、
実際に見て感じるイメージ、
これが意外なことに随分違うのです。
私が最初に見に行った物件、
それはバーの居抜き物件でした。
写真で見る限り内装もしっかりしており、
道路に面した良い物件に見えました。
中古ゲーム、カード店が
バーのようなカタチをしている、というのも
話題的に良いかな、と…。
実際に見に行くと…
担当の不動産会社に連絡して実際に
見に行くことになりました。
そして現場に到着すると、
「道路に面して」はいたものの、
段差があり、階段を３，４段降りないと
店に入れない、そういう場所でした。
自転車だと、入る気がなくなりそうな
光景です。
そして、不動産屋さんに案内されて中に入ると、
思ったよりも傷んでいました。
…と言ってもそのぐらいは想定範囲内。
しかし、
天井に小さな穴が。
そしてバーのカウンターの奥の方に
行くと…
とんでもない量の黒い物体が
最初は虫か何かかと思いましたが、
実際には大量のネズミの糞でした。
そう、この物件には大量のネズミが
いたのでした。
最初に書いた穴はネズミによるもの。
よく見るとカウンターの外にも
ネズミの糞がポツポツと転がっていました。
見学終了。。
行ってわかったこと
写真から見たのでは分からなかったこと
・段差があり、お客さんが入るには階段を降りなくてはいけない
・ネズミがおり、駆除には費用と時間がかかる
と、いうことで
この物件を選ぶことは見合わせ、
また他の色々な物件を探すことになったのでした。。
テナント探しは、直接見に行くことが大切ですよ
